Methodik

Verknüpfungen

Eine Verknüpfung setzt eine Immobilienkennzahl und einen Wirtschaftsindikator für einen angegebenen Zeitraum in Beziehung. Sie zeigt Gleichlauf: wie sich zwei Reihen gemeinsam entwickelt haben. Das belegt keine Ursache-Wirkungs-Beziehung und ist keine Prognose.

Jede Verknüpfung hat drei Teile:

• Die zwei Reihen in einer Grafik. Die Kennzahl und der Indikator werden gemeinsam über denselben Zeitraum gezeigt: die Kennzahl an der linken, der Indikator an der rechten Achse. Manche Indikatoren erscheinen häufiger als die Kennzahl, zum Beispiel monatlich statt vierteljährlich. Wir mitteln sie auf die Frequenz der Kennzahl, wie unter Frequenz beschrieben. Die Linie des Indikators ist also unsere eigene Berechnung, nicht der Wert, den die Quelle veröffentlicht hat.

• Wie eng sie zusammen laufen. Wir vergleichen Veränderungen, nicht Niveaus. Bei jeder Reihe schauen wir, wie stark sie gegenüber dem Vorjahr gestiegen oder gefallen ist. Das ist eine prozentuale Veränderung bei Indizes und Geldbeträgen und eine Differenz in Punkten bei Zinssätzen und Salden. Dann fragen wir, ob beide tendenziell gemeinsam steigen und fallen.

  Die Antwort ist eine einzige Zahl zwischen −1 und +1, die Spearman-Rangkorrelation. Nahe +1 heißt: Sie laufen tendenziell in dieselbe Richtung. Nahe −1 heißt: Sie laufen tendenziell in entgegengesetzte Richtungen. Nahe 0 heißt: Es ist kein klares Muster erkennbar.

  Wir zeigen immer n, die Zahl der verglichenen Perioden, und den Zeitraum.

  Wir zeigen keine Signifikanztests. Ein Signifikanztest, oft als p-Wert oder als Sterne (*) dargestellt, soll sagen, wie wahrscheinlich es ist, dass ein so starkes Muster allein durch Zufall entstanden ist. Wir lassen ihn bewusst weg. Ein Stern kann wie ein Beweis wirken, und bei nur wenigen Jahren oder Quartalen und mehreren probierten Verschiebungen entsteht ein gut aussehendes Ergebnis leicht durch Zufall. Deshalb zeigen wir die Zahl selbst, die Zahl der Perioden, auf denen sie beruht (n), und den Zeitraum. Wie viel Gewicht sie verdient, können Sie dann selbst beurteilen.

• Lief eine Reihe der anderen voraus? Manchmal dreht eine Reihe zuerst und die andere folgt. Um das zu prüfen, verschieben wir den Indikator in der Zeit nach hinten oder vorn und wiederholen jedes Mal den Vergleich. Wir verschieben um ganze Quartale (bis zu 8 in jede Richtung) bei Quartalskennzahlen und um ganze Jahre (bis zu 3 in jede Richtung) bei Jahreskennzahlen.

  • Eine positive Verschiebung heißt: Wir haben den Indikator mit der Kennzahl einer späteren Periode verglichen, der Indikator lief also voraus. Beispiel: Bei +2 Quartalen wird die Veränderung des Indikators der Veränderung der Kennzahl zwei Quartale später gegenübergestellt.
  • Eine negative Verschiebung ist das Gegenteil: Der Indikator lief nach.
  • Der Hauptwert ist der ohne Verschiebung. Er steht oberhalb der Grafik, und sein Balken ist der in der Mitte, unter der Marke 0. Die übrigen Balken zeigen, wie sich der Gleichlauf mit dem zeitlichen Abstand ändert.
  • Markiert ist die Verschiebung, deren Zahl am weitesten von null entfernt ist, also der stärkste Gleichlauf in beide Richtungen. Vorsicht bei dieser Markierung. Wir haben sie nach Ansicht der Ergebnisse aus mehreren Verschiebungen ausgewählt; sie ist also der beste von mehreren Versuchen und wirkt vermutlich stärker, als sie ist. Eine Zeile unter der Grafik sagt das und nennt die Zahl der Verschiebungen, für die genug Daten vorlagen.
  • Wir stellen eine Verschiebung nie als Vorlaufzeit oder Frühwarnung dar. Sie beschreibt nur die Vergangenheit.

Frequenz. Eine Verknüpfung folgt der Frequenz der Kennzahl, vierteljährlich oder jährlich. Wir erfinden keine Zwischenwerte. Monats- und Quartalsindikatoren werden über jedes Quartal oder Kalenderjahr gemittelt. Ein Quartal oder Jahr mit fehlenden Daten entfällt.

Mindestüberlappung. Ein Vergleich über zu wenige Perioden kann in die Irre führen. Jede Verschiebung braucht mindestens 40 Perioden bei Quartalskennzahlen oder 10 bei Jahreskennzahlen. Darunter bleibt sie leer. Eine Verknüpfung wird nur gezeigt, wenn der Vergleich ohne Verschiebung und insgesamt mindestens drei Verschiebungen dieses Minimum erreichen. Sonst steht im Feld „Verknüpfung nicht angezeigt“ mit der Zahl der Paare ohne Verschiebung. Bei jährlichen Verknüpfungen mit weniger als 20 Paaren fügen wir einen Hinweis hinzu, dass das Muster zufällig sein kann.

Geografie. Jeder Indikator ist bundesweit. Bei einer Städtegruppe oder einem Land vergleicht die Verknüpfung den bundesweiten Indikator mit der Kennzahl dieser Geografie.

Die acht Indikatoren

1. Rendite zehnjähriger Bundesanleihen (Deutsche Bundesbank), monatlich.
2. Euribor 3 Monate, Monatsdurchschnitt (Europäische Zentralbank), stellvertretend für den Leitzins der EZB.
3. Zinssatz für neue Kredite an nichtfinanzielle Unternehmen über 1 Mio. Euro (Deutsche Bundesbank), monatlich.
4. Verbraucherpreisindex (Destatis), monatlich.
5. Reales Bruttoinlandsprodukt (Deutsche Bundesbank), vierteljährlich.
6. Registrierte Arbeitslosenquote (Deutsche Bundesbank), monatlich.
7. Baupreisindex (Destatis), vierteljährlich: Bürogebäude für Büro-Ansichten und für die Bautätigkeit bei Bürogebäuden, gewerbliche Betriebsgebäude für alle übrigen.
8. OECD-Geschäftsklima (OECD), monatlich: Einzelhandel für Einzelhandels-Ansichten, Bau für alle übrigen. Diese Reihen sind nicht saisonbereinigt und Prozentsalden, daher sind ihre Veränderungen Differenzen in Punkten.

Einblicke

Ein Einblick zeigt mehrere Reihen über einen genannten Zeitraum in einer Grafik und gibt eine feste Lesehilfe in einem Satz dazu. Wie eine Verknüpfung beschreibt er, was die Linien zeigen. Er belegt keine Ursache und ist keine Prognose. Anders als eine Verknüpfung hat er weder eine Korrelation noch eine Verschiebung.

• Ein Wert pro Jahr. Ein Einblick verwendet Jahreswerte. Monats- und Quartalsreihen werden über jedes Kalenderjahr gemittelt. Fehlen in einem Jahr Monate oder Quartale, lassen wir das Jahr weg, statt nur einen Teil zu mitteln.
• Zeitraum. Der Zeitraum umfasst die Jahre, die alle Reihen abdecken. Durchschnitt und Standardabweichung (wie stark die Werte üblicherweise schwanken) verwenden alle diese Jahre. Ein Einblick braucht mindestens 10 Jahre. Bei weniger zeigt die Seite „Einblick nicht angezeigt“ und nennt, wie viele Jahre es waren. Bei weniger als 20 Jahren warnt ein Hinweis, dass der Durchschnitt auf wenigen Daten beruht.
• Große Zahl. Die große Zahl ist eine von diesen: der Abstand zwischen der Kennzahl und der Vergleichsreihe, in Prozentpunkten; die Kennzahl geteilt durch die Vergleichsreihe (zwei Indizes mit verschiedenen Basisjahren werden vorher auf dasselbe Jahr umbasiert); der Abstand zwischen den prozentualen Veränderungen beider Reihen gegenüber dem Vorjahr; oder die prozentuale Veränderung einer einzelnen Reihe gegenüber dem Vorjahr. Zahlen, die auf Veränderungen beruhen, verlieren das erste Jahr. Abstände und Wachstumsraten haben eine Nachkommastelle, Verhältnisse zwei.
• Reale Werte. Eine reale Miete ist der Mietindex geteilt durch den Verbraucherpreisindex, danach gegenüber dem Vorjahr verglichen. Miete wird über das ganze Jahr gezahlt, daher nehmen wir den Jahresdurchschnitt des Verbraucherpreisindex. Ein Preis zu einem bestimmten Zeitpunkt, etwa ein Immobilienpreis, würde den Dezemberindex verwenden.
• Leerstand und Beschäftigung. Dieser Einblick zeigt zwei Dinge in einer Grafik: die Veränderung des Büroleerstands gegenüber dem Vorjahr in Prozentpunkten und das Wachstum der bundesweiten Beschäftigung in Finanzierung, Immobilien und Unternehmensdienstleistungen gegenüber dem Vorjahr in Prozent. Nur die Veränderung des Leerstands erhält eine Einordnung. Die Beschäftigungsreihe gilt für ganz Deutschland, weil keine Quelle sie für eine Städtegruppe veröffentlicht. Sie ist nur ein grober Ersatz für die Bürobeschäftigung.
• Einordnung. Das Etikett vergleicht den letzten Wert mit dem Durchschnitt des ganzen Zeitraums, das letzte Jahr eingeschlossen. Es lautet „im Einklang mit“, wenn der letzte Wert höchstens eine halbe Standardabweichung vom Durchschnitt entfernt liegt (wir verwenden die Standardabweichung der Grundgesamtheit). Sonst lautet es „höher als“ oder „niedriger als“. Das graue Band in der Grafik ist der Durchschnitt plus oder minus eine halbe Standardabweichung. Die Einordnung sagt nur, wo der letzte Wert im Vergleich zur Vergangenheit liegt. Sie heißt nicht, dass die Werte zum Durchschnitt zurückkehren. Sie ist weder eine Ursache noch eine Prognose.
• Besser und schlechter. Manche Einblicke sind zusätzlich hellgrün (besser) oder hellrosa (schlechter) getönt. Screenreader erhalten die Wörter. Das ist unsere eigene Lesart aus Sicht von Anlegern in Büroimmobilien. Sie ist keine Tatsache über den Markt und weder eine Ursache noch eine Prognose. Für jeden Einblick legen wir fest, welche Richtung als besser gilt. Die Tönung ist grün, wenn der letzte Wert auf der besseren Seite des Durchschnitts liegt, so wie die Einordnung ihn beurteilt. Sie ist rosa, wenn der Wert auf der anderen Seite liegt. Sie bleibt ungefärbt, wenn die Einordnung „im Einklang mit“ lautet oder keine Seite besser ist. Das Vorzeichen der Zahl entscheidet nicht: Ein sinkender Leerstand ist eine negative Veränderung und besser, und ein Abstand von -0,3 Punkten ist höher als ein Durchschnitt von -2,0 Punkten. Wo die bessere Richtung eine knappe Entscheidung ist, sagt es die Tabelle.
• Umbasierung. Die kleinen Grafiken zeigen beide Reihen als Index, dessen Basisjahr 100 ist. Das Basisjahr ist 2015, oder das erste gemeinsame Jahr, wenn eine Reihe für 2015 keinen Wert hat. 2015 ist nur ein Bezugspunkt (das Jahr, in dem die EZB mit den Anleihekäufen begann). Die Seite behauptet nicht, dass es etwas verursacht hat. Die Schattierung zwischen den beiden Linien ist blau, wo die Kennzahl über der Vergleichsreihe liegt, und rot, wo sie darunter liegt.
• Verschiebung. Wir vergleichen Fertigstellungen mit den Baugenehmigungen von zwei Jahren zuvor, weil eine Genehmigung etwa zwei Jahre bis zur Fertigstellung braucht. Die Genehmigungsreihe wird um zwei Jahre nach vorn verschoben und entsprechend benannt.

Welche Richtung als besser gilt, je Einblick:

Die Zahlen der Einblicke, darunter Abstände, Verhältnisse, Durchschnitte und umbasierte Reihen, sind eigene Berechnung und in den Quellenzeilen als solche gekennzeichnet.

So lesen Sie diese Zahlen

• Jede Reihe wird entweder direkt beim Herausgeber oder über DBnomics abgerufen, das amtliche Quellen bündelt; die Quellenzeile nennt den Weg. Die Herausgeber sind für diese Seite nicht verantwortlich.
• Bei direkt abgerufenen Reihen nennt die Quellenzeile das Datum, an dem zuletzt neue Daten abgerufen wurden, sowie die Originaleinheit (bei der Bundesbank auch den Originaltitel) des Herausgebers. Unsere eigenen Titel, Zahlenformate und Rundungen stammen nicht vom Herausgeber.
• Deutschland-Summen der Bautätigkeit, Einheitenumrechnungen, Veränderungen gegenüber dem Vorjahr und Verknüpfungen sind eigene Berechnung und als solche gekennzeichnet.
• Die Seite zeigt nur die zuletzt veröffentlichte Fassung jeder Reihe und führt keine Revisionshistorie.
• Die Gewerbeimmobilienreihen der Deutschen Bundesbank beruhen auf Daten Dritter (bulwiengesa, vdp).
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